“전세인 줄 알았는데 보장 없다”···민간임대 ‘매매예약금’ 함정

보증도·우선변제도 안돼···대출 끼면 ‘손실+빚’ 이중 위험
90% 대출 유혹·분양전환 시 ‘일시상환 폭탄’ 주의해야

금융감독원은 최근 전세처럼 보이는 매매예약금이 전세보증금과 전혀 다른 성격이라며 주의보를 발령했다. /클립아트 코리아 제공

최근 민간임대주택 시장에서 ‘매매예약금’을 활용한 투자 방식이 확산되면서 금융당국이 소비자 경보를 발령했다. 겉으로는 전세와 유사해 보이지만, 실제로는 법적 보호를 받지 못하는 구조여서 각별한 주의가 필요하다는 지적이다.

금융감독원은 최근 ‘민간임대주택 매매예약금 대출 주의보’를 통해 매매예약금이 전세보증금과 전혀 다른 성격의 자금이라고 강조했다.

□ 핵심 포인트: “보증금이 아니다”

매매예약금의 가장 큰 문제는 법적 지위다.

이는 임대차 계약상의 보증금이 아니라 별도의 사인 간 계약에 따른 금액으로 △우선변제권이 없고 △전세보증금 반환보증 대상에도 포함되지 않는다

즉, 임대사업자가 파산하거나 문제가 발생하면 사실상 돈을 돌려받지 못할 가능성이 크다.

겉으로는 “전세+분양권”처럼 보이지만, 실제로는 보호장치가 없는 투자금에 가깝다는 의미다.

□ 투자 유혹 ① “대출 90% 가능”···레버리지 함정

시장에서는 매매예약금의 상당 부분을 대출로 충당할 수 있다는 홍보가 이뤄지고 있다.

하지만 이는 전형적인 고위험 구조다. 금감원은 특히 “90% 대출 가능”과 같은 문구에 대해 강하게 경고했다.

레버리지가 과도할 경우 △금리 상승 △소득 감소 △공실 발생 중 하나만 발생해도 상환 부담이 급격히 커질 수 있다.

재테크 관점에서는 ‘적은 돈으로 집을 산다’가 아니라 ‘빚으로 투자한다’는 구조라는 점을 명확히 봐야 한다.

□ 투자 유혹 ② “분양전환 기대”···현실은 ‘상환 폭탄’

더 큰 위험은 분양전환 시점이다. 금감원이 제시한 사례에 따르면 △현재 6억원 대출이 가능하다고 가정해도 △향후 주택가격이나 규제 변화에 따라 대출 가능 금액이 줄어들면서 △1억~2억원의 추가 자금을 한 번에 상환해야 할 수 있다.

이는 곧 “초기 진입은 쉽지만, 나중에 못 버티고 무너지는 구조”라는 의미다.

특히 DSR·LTV 규제가 강화되거나 집값이 하락할 경우 현금 동원 능력이 부족한 투자자는 바로 부실 위험에 노출된다.

□ 구조적 문제: ‘임대’인가 ‘투자’인가

민간임대주택은 원래 장기 거주 안정 목적의 제도다.

하지만 매매예약금 구조는 △사실상 선(先) 투자금 성격 △분양권 기대 심리 자극으로 인해 투자 상품처럼 변질되고 있다는 지적이 나온다.

금감원 역시 “과도한 레버리지를 이용한 투자·투기 활용은 제도 취지에 맞지 않는다”고 강조했다.

/김진홍경제에디터 [e-mail]