포항 부동산 경매시장 급랭··· 건당 매각손실 3년간 3배 증가

법원(대구지방법원 포항지원) 경매통계로 본 포항지역 부동산시장 분석
포항 경매시장 ‘급랭’··· 낙찰률·가격 동반 하락
접수 4년새 36%↑, 매각률 21%로 급락··· 투자 ‘선별장세’ 심화

포항지역 부동산 경매시장이 뚜렷한 하락국면을 나타내고 있다. /클립아트 코리아 제공

최근 포항의 철강과 이차전지 등 주력산업이 대외적으로는 관세장벽과 중국의 저가공세에, 대내적으로는 높은 산업용 전력요금 부담 등으로 고전하는 가운데 이와 연관된 지역 상권들도 부진에서 벗어나지 못하고 있다. 이러한 영향은 지역 부동산시장에도 직접적인 영향을 미치고 있어 최근 법원(포항지원)의 공식 경매통계 자료를 이용해 포항지역 부동산시장을 상세 분석해보았다.

포항지역 부동산 경매시장이 뚜렷한 하락 국면에 진입했다. 대구지방법원 포항지원 경매 통계(2022년~2025년)를 분석한 결과, 경매 접수는 급증하는 반면 실제 낙찰로 이어지는 비율과 가격은 동반 하락하며 시장 위축이 심화되는 양상이 확인됐다.

특히 금리 부담과 지역 경기 부진이 맞물리면서 경매시장에서도 ‘아무나 사는 시장’에서 ‘좋은 물건만 팔리는 시장’으로 구조가 빠르게 재편되고 있다는 분석이다.

최근 3년간 낙찰률·가격 동반 하락세
2022~2025년중 매각손실 2572억원
 

접수 4년새 36%↑ · 매각률 21% 급락
지역경기 부진과 맞물려 ‘사자’ 실종
 

인구 감소·농어촌 고령화 진전 영향
도심·외곽 맞춤형 지자체 정책 시급

□ 경매 쏟아지는데 낙찰은 줄었다

포항지원 경매 접수 건수는 2022년 977건에서 2025년 1335건으로 4년 새 36.6% 증가했다. 반면 매각률은 같은 기간 34.8%에서 21.3%로 급락했다.

경매 물건은 늘어나는데 이를 소화할 투자 수요는 줄어든 것이다. 이는 지역 실물경기 부진과 부동산 시장 침체가 동시에 작용한 결과로 풀이된다.

결과적으로 포항의 부동산 시장은 그동안 신규 아파트물량 등과 같은 외부적인 공급요인 이외에도 지역경기 부진에 따른 공급(경매 물건) 증가는 지속된 반면 신규 부동산 마련을 위한 일반 수요는 물론 경매 수요(낙찰 참여) 감소가 함께 나타난다는 점에서 포항지역 부동산 시장 전반에서 ‘냉각 신호’를 보내고 있는 셈이다.

□  낙찰가율 77%→54%··· 가격도 무너졌다

가격 지표 역시 뚜렷한 하락세다. 감정가 대비 낙찰가를 의미하는 매각가율은 2022년 77.5%에서 2025년에는 54.9%로 20%포인트 이상 급락했다. 이는 지역 부동산 시장의 흐름과도 무관하지 않다. 경매 낙찰가격의 하락은 지역 부동산의 가격 자체가 내려가는 ‘실질 하락장’에 진입했다는 반증이기도 하다.

특히 경매시장 특성상 가격이 먼저 반영되는 만큼, 향후 일반 매매시장에도 하방 압력이 이어질 가능성이 크다.

□ 건당 손실 1.5억··· “팔수록 손해” 구조

경매로 넘어간 부동산 소유주의 손실도 급증했다. 건당 평균 매각손실은 2022년 5268만원에서 2025년 1억5375만원으로 약 3배 가까이 확대됐다. 포항의 부동산을 소유하고 있는 소유주가 이런 저런 다양한 사유로 어쩔 수 없이 경매로 자신의 물건이 넘어가는데 그친 것이 아니다. 거기에 시세도 아닌 감정가 기준으로 책정된 금액보다도 현저하게 낮은 가격으로 매각(낙찰)이 이루어짐에 따라 입은 4년간 누적 손실액도 약 2572억원에 달한다.

이는 고점 매입후 가격 하락, 금리 상승 시기의 원리금 상환 등 부채 부담 증가, 부동산 보유와 관련된 복합적인 요인들이 결합된 결과로, 현재 경매시장은 ‘손실 현실화 시장’으로 변했음을 보여준다.

 

□  “아파트만 버텼다”··· 주거·토지·상가 ‘극단적 격차’

포항 경매시장은 용도별로 명확한 서열이 형성됐다. 2025년 기준 매각가율을 보면 아파트 중심의 주거용만 상대적 방어, 나머지 자산은 뚜렷한 하락세다.

가장 높은 수준을 보인 것은 아파트(77.1%)다. 전체 평균(54.9%)을 크게 웃돌며 사실상 시장을 떠받치는 유일한 축으로 나타났다.

그 뒤를 잇는 주거계열은 연립·다세대 61.3%, 단독·다가구·겸용주택 평균 59.3%로 60% 안팎에서 매각가율이 형성됐다. 이는 실거주 수요가 일정 수준 유지되고 있음을 보여준다.

반면 투자 성격이 강한 자산은 급격히 무너졌다.

토지 계열은 대지 56.7%, 임야 41.8%, 전·답 43.6%로 40%대까지 내려앉았다. 특히 임야는 전체 자산군 중 최저 수준으로, 사실상 투자 수요 실종 상태를 반영한다. 이를 달리해석한다면 여유있는 자금으로 경매에 나온 물건을 토지 계열의 경우 감정가의 약 40% 수준이 아니라면 굳이 투자하겠다는 사람이 사라지고 있다는것을 의미한다.

상업용도 부진하다. 상가 43.7%, 근린시설 54.6%, 전체 상업용 평균 53.6%로 절반 수준에 머물렀다.

결국 포항 경매시장은 아파트(77%) vs 토지·상가(40~50%)로 양극화된 구조가 굳어진 셈이다.

현재 시점에서 본 포항의 부동산은 실수요 자산만 그나마 가격 방어가 가능한 반면 투자형 자산은 금리·경기 직격탄을 맞고 있어 “자산 성격에 따라 시장이 완전히 분리된 상태”라는 것을 의미한다.

과거 번화했던 포항 중앙상가는 상권이 침체되면서 상가 곳곳에 임대 표지가 붙어있다. /정혜진기자 [e-mail]

□ 대잠·효자 ‘상위권’, 오천·흥해 ‘중간’, 외곽은 30%대 붕괴

읍면동 단위로 보면 입지에 따른 ‘가격 서열’이 더욱 뚜렷하게 나타나고 있다.

△ 상위권(매각가율 75~80%대)으로는 대잠동 80.3%, 효자동 80.1%, 상도동 79.4%, 지곡동 78%, 양덕동 75.8% 순으로 나타났다. 이들 지역은 공통적으로 생활 인프라와 주거 수요 및 도심 접근성을 갖춘 곳이다.

특히 대잠·효자는 포항 내 대표 주거 선호지역으로, 경매에서도 일반 매매시장과 유사한 가격 방어력이 확인된다.

△ 중위권(55~70%대)에는 장성동 69.9%, 송도동 67%, 해도동 63.6%, 구룡포읍 62.7%, 대도동 62.2%, 죽도동 58.4%, 용흥동 58.9% 순으로 매각가율이 형성되고 있는 것으로 분석됐다.

이 구간은 실거주와 투자 수요가 혼재된 지역이다. 가격 방어는 가능하지만, 입지나 상품성에 따라 편차가 크게 나타나는 특징이 있다. 특히 죽도동·용흥동 등 구도심은 상권 영향과 노후화 리스크가 동시에 작용하며 낙찰가율이 50% 후반대에 머물렀다.

△ 중하위권(50% 전후)에는 오천읍 52.7%, 흥해읍 52.5%, 동해면 52.5%, 연일읍 53%, 청림동 53% 순으로 포진했다. 이들 지역은 경매 물량 자체가 많고(오천 328건, 흥해 312건 등) 이에 따른 공급 증가가 가격 하락 압력으로 동시에 작용하고 있는 것으로 풀이된다. 이는 무엇보다도 포항의 철강산업과 연계된 지역내 기업, 공장 등이 공존하는 지역이어서 관련 주택부터 상권 등이 큰 타격을 입었기 때문으로 해석할 수밖에 없다. 결국 이 지역은 거래가 되고는 있지만 아직은 싸게 팔리는 시장으로 나타나고 있다.

△ 하위권(40%대 이하)에는 장기면 43.2%, 호미곶면 42.1%, 남빈동 40.3%, 송라면 37%, 득량동 35.3%, 대송면 32.6%, 신흥동 28.7% 등이 포진했다. 외곽 및 농어촌 지역은 사실상 수요 부재 시장으로 분류된다. 다만 일부 지역은 매각가율이 30%대까지 떨어지며 감정가 대비 ‘반값 이하’ 거래가 나타나고 있다.

□  도심 vs 외곽 등 지자체의 종합적 대책 필요

2025년 포항지원의 법원통계를 중심으로 지역별로 본 포항의 경매시장은 뚜렷하게 3단 구조로 나타나고 있다.

도심 핵심 주거지 (80%대), 일반 주거·구도심 (50~60%대), 외곽·농어촌 (30~40%대) 순이다. 
포항만이 아니라 일반적인 도농복합도시라면 이러한 구조는 대부분 일반적이라고 볼 수도 있다. 

하지만 포항의 경우에는 이러한 일반론적인 현상에 더하여 지역의 핵심산업이 포진한 읍면동지역의 상권 붕괴현상이 고스란히 경매통계에서도 엿볼 수 있다는 점에서 앞으로 도시정책에서도 유의할 필요가 있음을 시사한다. 

특히 외곽이나 농어촌 지역의 경우에는 포항시 전체의 인구감소 문제와 농어촌의 고령화현상 등 보다 종합적이고도 체계적인 도시 전체를 시야에둔 지자체의 세심한 정책이 뒤따라야할 것이다. 

/김진홍경제에디터 [e-mail]