소급 감정도 시가로 인정할 수 있는지

▲ 태동세무회계사무소 대표세무사 성종헌 054-241-2200

전기문 씨는 지난 2006년 1월18일 ㈜하이파이에 서울특별시 종로구 소재 대지 587㎡를 30억원에 매도키로 계약을 체결하고, 계약금 5억원을 받은 후 2008년 9월17일 사망했다.

망녀의 자녀인 전경숙 씨는 2009년 3월5일 위 토지의 가액을 상속개시 당시의 개별공시지가에 따른 12억원으로 평가해 상속세를 신고·납부했다.

관할세무서는 2010년 4월1일 위 토지를 상속개시 당시 부동산 매매계약이 이행 중인 재산으로 보아 토지의 시가를 매매계약서 상 매매대금인 30억원으로 평가하고 여기에 망인이 받은 계약금을 뺀 금액을 상속 재산가액으로 보아 상속세 2억5천만원을 부과처분했다.

전 씨는 상속재산의 평가는 상속개시일 현재의 시가에 의해야 하는데, 위 매매가액은 감정가액 등에 비해 비정상적으로 높아 불특정다수인 사이에 자유로운 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액이라고 볼 수 없고, 상속개시일로부터 2년8개월 전에 이뤄진 것이어서, 상속개시일 현재의 시가라고 볼 수 없다고 주장하며 이의신청 및 심판청구를 했으나 모두 기각되자 행정소송을 제기했다.

서울행정법원은 ①토지의 매수 회사는 2006년 1월18일 계약금 만 지급했을 뿐 계약일로부터 5년이 지나도록 매매계약의 이행을 위한 토지거래허가신청이나 건축허가신청을 하지 않고 잔금을 지급하지도 않고 있었던 점 ②매수 회사는 매매계약을 체결할 때부터 영업활동을 전혀하고 있지 않아 사실상 폐업상태에 있었던 점 ③전 씨는 계약일로부터 5년이 지난 2011년 2월18일 매수 회사가 이미 지급한 계약금을 포기하는 내용으로 매매계약을 합의·해제한 점 ④위 토지는 매매계약 체결 이후인 2007년 1월11일 지구단위계획변경 지정으로 개별 건축할 수 없고 획지 규모로 공동 건축할 수밖에 없게 되어 부동산 가격이 하락한 점 등에 비춰 매매계약일과 상속개시일 사이에 부동산 가격의 하락이나 토지상황의 변화가 있었다고 보이는 점 등을 종합해 보면, 위 매매가액은 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이뤄지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서 토지의 상속개시 당시의 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영한 가액, 즉 시가라고 보기는 어렵다 는 이유로 당초처분을 모두 취소하는 결정을 했다. (서울행정법원2011구합26725·2012년 3월22일) 관할세무서는 항고했으나 모두 패소했다.(서울고등법원2012누10132·2012년 8월29일, 대법원2012두21109·2013년 2월14일)