“집 사서 투자하던 시대는 끝… 집 살수록 불이익” 메시지

8·2 부동산 대책 뭘 담았나
세제·청약·공급 `규제 종합세트`
서민 주거안정·실수요자 보호 `최우선`
2005년 8·31 대책에 버금 `고강도`
문재인 표 `투기와의 전쟁` 시험대에

▲ 정부세종청사 기획재정부에서 김동연 경제부총리(오른쪽)가 2017년 세법개정안을 설명하고 있다. /연합뉴스

문재인 정부가 2일 초강력 부동산 대책을 내놓으면서 `주택정책 패러다임의 전환`을 선언했다.

서민 주거안정과 실수요자 보호를 최우선 가치로 삼고, 주택은 투자가 아닌 `거주용`이라는 인식을 재확인했다.

이번 대책은 세제와 청약, 공급과 관련된 규제가 총망라돼 있어 `부동산 규제 종합선물세트`로 불린다.

6·19 대책 이후에도 서울 아파트값이 급등하면서 주택시장 안정 효과가 없다는 비판이 일자 불과 40여일 만에 강력 대책을 내놓은 것이다.

고강도·전방위 종합 규제대책이 포함돼 있어 역대 가장 강력한 부동산 대책으로 꼽히는 지난 2005년 8·31 대책의 부활이라는 평가다.

◇투기과열지구 규제 강화 `정조준`

정부는 이번 대책을 통해 “주택정책이 경기조절을 위한 수단이 아니라 서민 주거안정과 실수요자 보호가 목적”임을 강조했다. 대책의 칼날은 다주택자 및 갭투자자, 대표적 투자 상품인 재건축에 집중됐다. 단기 투자수요를 억제하기 위한 수요 규제가 대거 포함됐다. 우선, 과거 참여정부에서 8·31 대책 등 수요조절 규제책으로 쓰였던 투기과열지구 및 주거지역 지정이 부활했다. 서울 25개구 전역과 경기도 과천, 세종시를 투기과열지구로 묶었다. 규제 개수도 기존 14개에서 19개로 늘어났다.

주요 규제로는 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도 예외 허용 사유를 엄격히 강화하고 관리처분계획인가 이후에는 재개발 등 조합원 분양권 전매를 금지했다. 이와 함께 투기과열지구 내 주택 거래 시에는 자금조달계획 및 입주계획 신고를 의무화했다.

특히, 투기지역으로 지정된 지역의 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)을 각각 60%와 50%에서 40%로 일괄 하향 조정하기로 했다. 이 지역에서는 3일 이후 입주자 모집 공고되는 사업장 관련 아파트 집단대출 중도금과 잔금대출에도 LTV와 DTI가 일괄 40%로 적용된다.

반면, 이미 있는 세대원에 대해서는 30%로 더 낮추고 무주택 서민은 50%로 여유를 주며 차별화된 규제가 적용된다.

투기과열지구 내 주택거래 시 자금조달계획을 내도록 한 것 등은 앞으로 `실수요자`가 아니면 집을 살수록 불이익을 주겠다는 경고다. 조합설립인가 이후에는 조합원 지위 양도가 금지돼 아파트를 팔 수 없게 된다. “집 사서 투자하던 시대는 끝났다”는 메시지를 강하게 전달한 것이다.

▲ 정부서울청사에서 김현미 국토교통부 장관이 부동산 대책을 발표하고 있다. 3일부터 서울, 경기도 과천, 세종시가 투기과열지구로 지정돼 주택 대출 한도가 축소되고 재건축·재개발 지위 양도가 대폭 제한된다. /연합뉴스

◇1주택자도 2년 이상 거주해야 양도세 비과세

청약조정지역 내 2주택 이상 보유자들에 대해 양도세를 중과하고 양도세 비과세 요건에 실거주 조건도 걸었다. 재건축 조합원 지위 양도도 금지한다. 전문가들은 사실상 재건축 시장이 문을 닫게 될 정도의 강력한 규제라고 평가했다.

이번 8·2 대책을 통해 청약제도도 개편됐다. 1순위 자격 요건이 까다로워지고 가점제 적용 대상이 확대됐다.

우선 투기과열지구와 청약조정대상지역에서는 청약 1순위 자격을 얻는 가입 기간이 2년으로 늘어난다. 지금은 청약통장 가입 후 수도권은 1년, 지방은 6개월이 지나면 1순위가 된다. 국민주택에 한해서는 통장 납입횟수를 24회 이상 채우도록 1순위 요건이 더 강화된다. 청약시장이 과열되거나 과열 우려가 있는 지역의 민간택지에는 전매제한 기간설정이 적용된다. 부산 7개구는 수도권과 동일하게 1년 6개월 또는 소유권 이전 등기까지, 대구와 광주지역의 민간택지 전매제한기간은 6개월로 신규 설정한다.

청약 가점제 적용 비율도 확대된다. 현재 민영주택을 공급할 때 일반공급 물량의 일정 비율은 무주택 기간이나 부양가족수 등을 점수화해 점수가 높은 순으로 입주자를 정하고 남은 물량은 추첨제로 돌리는 가점제가 운용되고 있다.

전용면적 85㎡ 이하 주택의 가점제 비율은 투기과열지구에서는 75%에서 100%로, 청약조정지역에서는 40%에서 75%로 각각 높아진다. 85㎡를 초과한 주택의 경우 청약조정지역에서는 가점제가 적용되지 않았으나 이번에 30%를 할당하도록 했다.

투기과열지구의 가점제 비율은 50%로 변함이 없다. 가점제로 주택 청약에 당첨된 세대원은 2년 간 가점제 적용을 배제하는 재당첨 제한 제도가 전국에 도입된다.

◇조정지역 오피스텔 분양권 전매 금지

이번 대책으로 아파트에 대한 규제가 강화되면서 투기 수요가 오피스텔 쪽으로 몰리는 이른바 `풍선효과`를 막기 위해 오피스텔 분양제도도 개선된다.

현재 투기과열지구에서는 오피스텔 전매가 소유권 이전 등기 때까지 제한되고 거주자 우선 분양 물량이 20%로 설정돼 있으나 이는 수도권 지역에 한정된 규제였다. 그러나 이 규제는 앞으로 전국으로 확대된다.

이와 함께 신혼부부를 위한 분양형 공공주택인 `신혼희망타운`도 연 1만 호씩 임기 내 5만 호를 추가 공급하는 방안도 추진된다.

이는 기존에 신혼부부에게 공급하기로 한 연간 4만 호씩 총 20만 호의 공공임대주택 예정 물량과 별도로 추가된 것이다.

정부는 다음달 주거복지 로드맵을 통해 세제·기금·사회보험 등 인센티브를 강화하는 방법으로 임대주택 등록을 유도하겠다고 밝혔다. 국토부는 “가격상승률이나 청약경쟁률 등 정량요건을 완화하는 내용으로 9월중 주택법 시행령을 개정해 고분양가가 우려될 경우 분양가상한제 지역으로 적극 선정할 예정”이라고 덧붙였다.

/김민정기자 [e-mail]