`1천조 원` 부동자금 포항에도 유입될까

세제·대출 그물망 규제 꼼꼼히 챙겨야
유동자금 경색·집값 장기간 조정 가능
`풍선효과` 노린 부동산투자는 신중을

문재인 정부의 초고강수 규제인 8·2 부동산대책 발표 이후 투자자들의 시선이 서울 밖으로 향하고 있다. 자금력이 풍부한 다주택자와 1천조 원이 넘는 단기 부동자금이 규제 대상 지역을 벗어난 대체 투자처로 몰릴 조짐이 나타나면서 지역 내에서는 이른바 `풍선효과`에 대한 기대가 커지고 있다.

□ 집값 불안정 따라 규제지역 구분

정부는 8·2 대책을 통해 전국을 투기지역, 투기과열지구, 청약조정대상지역, 수도권, 지방 순으로 구분해 다른 대출 규제를 적용했다.

집값 불안 정도에 따라 서울 전역과 경기 과천시, 세종시를 투기과열지구로 정하고 이 가운데 서울 11개구(강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 양천, 마포, 영등포, 강서구)와 세종시는 투기지역으로 지정했다.

이들 지역에서는 청약 요건과 주택담보대출 조건을 크게 강화했다. 재건축 사업 규제와 다주택자에 대한 양도세 중과 등 강력한 규제들이 대거 포함됐다.

국토교통부 김현미 장관은 8·2 대책을 발표하면서 “이번 부동산 대책의 특징은 집 많이 가진 사람은 불편해진다는 것”이라며 “꼭 필요해 사는 것이 아니면 파는 게 좋겠다”고 말했다. `집 많이 가진 사람`들은 `불편`을 피해 규제대상 지역 밖으로 눈을 돌릴 수밖에 없는 상황인 셈이다.

□ 세제·대출 등 그물망 규제 확인

이번 8·2 대책은 세제 및 대출 등 다방면 그물망 규제를 적용하고 있어 여러 조건을 꼼꼼히 따져야 한다.

우선 다주택자는 주택임대사업자 등록을 하는 것이 유리해졌다. 2018년 4월부터 세대원 기준으로 다주택자는 장기보유 특별공제 배제와 양도소득세 중과세를 적용받는다. 1세대 1주택자의 양도소득세 비과세 요건은 2년 보유에서 2년 거주로 바뀐다.

부동산 전문가들은 “주택임대사업자 등록을 통해 거주주택의 양도소득세 비과세를 받는 것이 유리하다”며 “그 외 주택임대사업자에 등록하면 재산세, 종합부동산세 등 항목별로 세금 감면 혜택을 받을 수 있다. 임대기간, 전용면적, 주택보유수 등의 조건을 확인해야 한다”고 조언했다.

대출 규제 적용사항도 챙겨야 한다. 대출을 내는 사람이 서민 무주택 가구인지, 주택 담보대출이 없는 가구인지에 따라 다른 대출 규제를 적용한다.

주택대출에 따라 LTV는 30%~70%까지, DTI는 30%에서 아예 적용하지 않는 경우까지 편차가 크다.

□ 부동자금 `1천조 원`, 풍선효과 영향 미칠까

8·2 부동산 대책을 통해 특정지역 지정에 이어 그물망 규제까지 등장하면서 수년간 저금리 기조에서 단기 고수익을 맛본 부동산 투자자들은 부동자금을 예금에 넣어두는 대신 규제를 피한 `사각지대`를 찾아 나설 태세다.

실제로 8·2 대책 발표 다음날 포스코건설이 분양한 대전시 유성구 `반석 더샵` 주택형에는 총 2만 7천764명이 몰려 지난 2010년 이후 대전시에서 가장 많은 청약자 수를 기록했다.

평균 57.72대 1의 청약경쟁률로 최고 경쟁률은 전용 98㎡ 타입 132.22대 1의 세자릿수 경쟁률을 보였다.

전문가들은 세종시가 투기지역으로 지정되면서 정부의 강력한 규제를 받게 됨에 따라 이웃한 비규제 지역인 대전시 내 신규 아파트로 투자자나 실수요자들이 몰린 것으로 평가했다.

서울 인근 지역에서도 갈 곳을 잃은 투자심리가 부풀고 있다. 풍선효과가 나타날 것으로 예상되는 곳 중 첫 손으로 꼽히는 곳이 분당·평촌·일산·판교와 같은 신도시다.

분당신도시는 지난 6·19 부동산대책 이후 수도권에서 가장 큰 폭으로 집값이 뛰기도 했다. 최근 5년간 평균 2% 상승하는 데 그친 분당구의 집값은 지난 6월 19일 이후 오르기 시작해 7월 말에는 1.3% 이상 상승했다.

지역이 아닌 상품으로의 풍선효과도 예상된다. 이미 분양이 끝나 입주를 앞둔 주거용 오피스텔이다. 임차계약까지 걸리는 기간이 짧고 교통, 배후수요, 입지여건 등을 면밀히 고려하면 투자 리스크도 다른 수익형 부동산 상품들에 비해 낮아 투자자들의 관심이 커지고 있다.

일각에서는 정부의 규제의지가 강력한 만큼 부동산 `풍선효과`가 제한적일 것이라고도 말한다.

포항의 한 부동산업계 전문가는 “정부의 이번 대책은 예상보다 아주 강력한 것으로 유동자금이 경색되거나 집값이 장기간 조정될 수 있다”며 “풍선효과를 노려 부동산 투자를 고집하는 것이 오히려 어리석은 일이 될 수도 있다”고 분석했다.

/김민정기자 [e-mail]