부동산 세금 절세 효과 보려면… 공동명의로 분산하라

취득세 두 번 과세 막으려면 가급적 최초 등기 때 공동명의로 해야
1가구1주택은 하지 않는 것이 유리… 건보료 등 추가부담도 살펴야

“내 이름으로 된 집도 없다.”

최근 방영된 한 TV프로그램에서 이재명 성남시장과 부인 김혜경 씨는 식사 도중 `공동명의` 논쟁을 벌였다. 김씨는 집을 부부 공동명의로 바꾸자고 제안했지만 이 시장은 “내가 당신꺼야”라는 농담으로 응수했다.

아내는 “치사하다”며 서운함을 드러냈고, 남편은 “만약 최근에 집을 샀다면 공동명의를 할 텐데 20년 전 평생 내 이름으로 사본 집이다. 이사를 15번 다니다가 처음으로 집을 샀다. 명의를 바꾸는 데 상당한 비용이 든다.”고 말했다.

최근 세테크에 대한 관심이 높아지면서 부부 공동명의가 주목받고 있다. 고령화 시대를 맞아 노후를 대비하고 세금을 줄이기 위해 공동명의 부동산 재테크가 늘고 있는 추세다.

□ 젊은 세대일수록 공동명의 `찬성`

부동산을 취득할 때 주위에서 흔히 하는 얘기가 바로 `공동명의로 취득하라`는 말이다. 공동명의로 인한 절세효과 때문이다.

실제로 부동산 취득에서 부부 공동명의가 차지하는 비중은 증가하는 추세다. 한국가정법률상담소에 따르면 지난 2002년 6.4%에 불과했던 부동산 공동명의 비율은 2010년 25%, 2016년에는 39%까지 늘었다. 자산가들은 절세 실익을 위해, 젊은 세대들은 공동의 만족감 또는 각자 기여도에 따라 소유지분을 명확히 하려고 공동명의를 선택한다는 분석이다. 사회적 인식변화도 공동명의를 늘리는데 한몫하고 있다. 맞벌이 가정이 증가하고 가장(家長)보다는 가족 중심의 사회구조가 자리 잡으면서 재산권에 대한 명의도 공동 만족을 추구하는 분위기다. 특히 젊은 세대일수록 재산 소유지분을 명확히 하려는 성향이 강해 앞으로 공동명의는 더 늘어날 것이란 전망도 나온다.

□ 공동명의로 인한 절세효과

부동산을 공동명의로 분산하면 종합부동산세 절세 효과를 얻을 수 있다. 종부세는 개인별 소유주택의 공시가격 합계액이 6억원(1주택인 경우 9억원)을 초과할 경우 과세한다. 하지만 공동명의로 분산하는데 증여세 등 다른 지출이 생긴다면 그 비용을 들여 종부세를 줄이는 것이 이익인지 따져본 다음 결정하는 것이 좋다. 임대소득에 대한 소득세도 개인별로 누진 과세하기 때문에 소득이 없거나 자신보다 소득이 적은 자와 공동명의로 하면 절세효과를 볼 수 있다. 양도세도 개인별로 누진 과세하기 때문에 양도차익이 있을 경우 공동명의로 인한 절세효과가 발생한다. 자녀와 지분등기를 하는 경우도 늘었다. 성인 자녀는 5천만원, 미성년자는 2천만원까지 증여세가 없기 때문에 미리 증여를 대비해 가족 명의로 부동산을 취득하는 경우도 느는 추세다.

전문가들은 공동명의 등기를 가급적 최초 등기 때 하는 게 좋다고 조언한다. 이미 등기된 부동산을 공동명의로 전환하려면 재차 취득세를 내야 하기 때문이다. 분양권을 단독보유하고 있다면 등기시점 전에 미리 공동지분으로 바꿔두는 것이 취득세를 한 번만 내는 공동등기 방법이다.

□ 용도와 처분 따라 세금전략 필요

공동명의라도 무조건 절세효과를 볼 수 있는 것은 아니다. 증여세나 국민연금 및 건강보험료를 추가로 부담해야 하는 문제가 발생할 수 있어 공동명의로 인한 취득세 절세효과는 제한적이다. 오히려 세금폭탄을 맞을 수 있기 때문에 용도와 처분에 따라 전략이 필요하다고 전문가들은 조언했다.

배우자간 증여는 10년간 6억원 배우자공제가 적용돼 실제 부담하는 증여는 없지만 공제를 초과하는 금액에 대해서는 금액에 따라 10~50%의 증여세를 부담해야 한다.

1가구 1주택으로서 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다면 굳이 공동명의를 하지 않는 것이 유리하다. 1가구 1주택 비과세대상 금액은 9억원으로 공동명의를 통한 양도세 절세 효과가 미미하기 때문이다. 공동명의로 전환하면 재산세와 종부세 절세 효과를 기대할 수 있지만, 명의 변경에 들어가는 비용을 종부세 등의 절세액으로 만회하려면 상당한 기간이 소요된다. 취득세는 주택의 경우 면적에 따라 1.1~3.5% 세율로 세금을 부과하는데 주택 이외의 부동산에는 4.6% 세율이 적용된다. 취득세율은 취득금액을 기준으로 단일세율이 적용되기 때문에 공동명의로 해도 총액은 변하지 않는다.

부동산114 관계자는 “종합부동산세와 임대소득세, 양도세의 절세효과와 증여세 등을 상호 비교해서 공동명의 여부를 판단해야 한다”며 “증여세, 취득세, 등록세를 합친 금액과 양도세, 재산세, 종부세, 상속세의 절세액을 비교해야 한다. 명의 이전에 소요되는 증여세, 취득세, 등록세의 합계액이 절세액보다 더 크다면 실익이 없기 때문”이라고 설명했다.

부동산 구입시 부부 공동명의 장·단점

장점	-세금 줄일 수 있는 절세효과 -부부 일방의 재산권 행사 제한 -부동산 경매 진행 시 소유권 방어 유리 -자금 출처 명확
단점	-건강보험료 증가 -국민연금·세금 등 기타비용 계산 복잡 -담보대출 가능금액 감소 가능성

/김민정기자 [e-mail]