부작용 고려 없이 부동산 공약만 남발

부동산 세금 완화, 거래 활력 위한 정책 수정 (상)

서울 아파트 시장에 매수세가 자취를 감추면서 15주 연속 ‘매수자 우위’가 이어지고 있다. 지난 25일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매수급지수는 87.3으로 2019년 7월 22일 조사(87.2) 이후 2년7개월 만에 최저치를 기록했다. 사진은 27일 서울 남산에서 내려본 아파트.

이번 대선에서 문재인 정부의 부동산 정책이 이슈가 됐다. 특히 서울 지역 유권자의 선택에 큰 몫을 했다는 지적이다.

문재인 정부는 5년여 동안 부동산 정책만 모두 28차례에 걸쳐 변경했다.

그 결과 끝간데 없이 오른 부동산 가격 폭등과 각종 세금의 증대, 대출규제 등은 물론이고 이른바 금수저 출신이 아닌 2030세대들의 내집마련이 요원해지는 등 최

대 불만 요소가 됐다.

새 대통령이 구성하는 새 정부는 이같은 전철을 밟지 않기 위해서는 부동산 정책의 개선을 통한 국민들의 부담 경감 등의 조치가 시급하다는 반응이다.

새정부가 취해야할 부동산 정책으로 어떤 것이 있는가를 지역 부동산 전문가인 송원배 대구경북부동산분석학회 이사가 두 차례 점검해 본다.

 

강력한 중과세 출구 전략 마련

냉각됐던 부동산시장에 활력

1주택, 공시가 동결로 세부담↓

 

이번 대선에서 이재명 더불어민주당 대선 후보와 윤석열 국민의힘 대선 후보는 부동산 정책과 관련된 다양한 공약을 발표했다.

두 후보의 공통된 내용은 우선 부동산 세금의 완화로서 다주택자들의 양도소득세 중과세율 완화로 기존 주택의 매매를 유도하는데 주안점을 두고 있다.

이 경우 그동안 강력한 중과세 정책으로 인해 상당히 냉각됐던 부동산 거래시장에 다소 활력을 줄 수 있는 등 다주택자에게 출구 전략을 마련한 셈이 됐다.

또 종합부동산세 1주택자는 현재보다는 공정시장 가액비율을 낮추거나, 공시가격을 동결하는 등 세부담이 낮아질 전망이다.

그러나 다주택자 보유자에게까지 구체적으로 얼마나 큰 세제혜택이 돌아갈지는 미지수로 보인다.

청년주택의 공급을 확대하고 생애최초 주택구입자에게 LTV대출을 최대 80∼90％까지 완화시켜 주거 사다리를 복원하겠다고 한 만큼 이들에게는 좋은 기회가 될 것으로 예상된다.

하지만, 서울 수도권의 집값을 감안하면 LTV를 높여준다고 해서 원금과 이자까지 부담할 수 있는 대상은 많지 않고 일부의 특혜로 이어진다면 또 다시 청년세대의 영끌로 전락할 수도 있는 위험을 안고 있다.

서울 수도권의 재건축 용적율 인센티브 완화로 공급을 확대하겠다는 정책도 있다.

이는 장기적으로는 주거시장의 안정을 가져올 것이지만, 단기적으로는 재건축아파트 단지의 단기 급등으로 이어지며 멸실로 인한 이주 주택 발생시 전세품귀 현상으로 수도권 집값 상승의 화약고가 될 수 있음을 고민해야 한다.

여야 대선후보의 개별적인 부동산 공약에도 여러가지 문제점이 있다.

이재명 후보는 주택공급 311만호 공약을 발표했고 그 대부분이 공공주도로 공급을 확대하는 방향이다.

민간에는 분양원가 공개를 확대하고 분양가격 안정을 취하겠다고 언급했지만, 과연 저렴한 분양가격에 이 많은 공급을 임기내에 실현할 수 있을지 의문이다.

공공주도로 토지보상을 한다면 협의하는데 상당한 시간을 필요로 하고, 때에 따라 사업지 무산으로 이어질 수 있다.

현재도 서울과 수도권은 분양가 상한제여서 민간은 사업을 하고 싶어도 사업성이 나오지 않아 시공을 못하는 단지도 상당하다.

결국, 공공주도는 공급확대를 저해하고 공급부족은 부동산 폭등을 부른 전정부를 답습하는 형태가 될 것이다.

건물은 제외하고 토지를 일정금액 이상 보유한 소유자에게는 국토보유세를 신설하여 국민기본소득을 지급하겠다고 한다. 현재도 종부세는 전체 국민의 2%이지만, 주택보유자로 따지면 5∼6％가 되고 서울기준으로 따지면 또 엄청나다.

종부세 못지않은 세금 저항을 맞을 것으로 보인다.

윤석열 후보는 주택공급물량 250만가구를 민간주도의 사업으로 공급을 확대하는 정책을 공약으로 내세웠다.

민간주도의 공급은 시간을 단축 시키며 조기 공급확대 정책의 실효성을 높일수 있다.

그러나 민간주도의 공급확대정책이 실효성을 거두기 위해서 분양가 상한제를 해제해야 하는데 이는 분양가격이 급상승할 가능성을 내포하고 있다.

단기적으로는 분양가격과 기존 주택의 집값 상승이 예상되며 주택공급은 촉진될 것으로 보이지만, 부작용도 크게 작용할 수 있다.

송원배 대구경북부동산분석학회 이사는 “여야 대선 후보의 부동산 공약은 누가 당선되더라도 수정 단계를 거쳐야할 상황”이라며 “실질적이고 제대로된 부동산 공약을 위한 노력이 더 필요한 시점”이라고 말했다.

/김영태기자

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