시장 중심 전환, 자율조정 기능 회복

새 정부 부동산 정책 부동산 세금 완화, 거래 활력 위한 정책 수정 (하)
재건축·재개발 각종 규제 완화
다주택 등 징벌적 세제 정상화

임대차 3법 폐지 대신 일부 수정

제20대 대통령선거에서 윤석열 당선인의 부동산 공약은 크게 250만가구 공급과 세재 정상화, 임대차 3법 수정, 금융규제 완화 등 4가지다.

첫번째인 공급의 경우 수도권에 130만가구 이상을 공급하는 것을 포함해 5년 동안 250만가구 건설을 목표로 하고 있다.

특히 재건축·재개발을 통해 47만가구를 공급한다는 공약은 우선 각종 규제를 완화하고 용적률 인센티브 등을 통해 공급물량을 늘리겠다는 방안이다. 즉 현 정부의 재건축·재개발 규제를 상당 부분 완화하는 것으로 수도권의 경우 신규 택지가 없어 가장 적절한 방법인 재건축 재개발 위주의 공급정책으로 평가된다.

하지만, 지방은 최근들어 일시적 공급과잉으로 어려움을 겪는 지역들이 늘어나면서 재건축 재개발을 통한 공급은 일시적 과수요를 일으켜 시장의 수요량을 증가시킬 수 있다.

공급적인 측면에서 수도권과 지방을 분리하고 여러 공급계획이 있기는 했지만, 실현 가능성에는 의문이 있다.

특히 대구는 새 정부 내내 공급과잉 시장이 나타날 전망이 강해 공급적인 측면에서 총량적인 공급보다는 지역 특성을 고려한 공급계획이 더 필요하다. 주택 공급은 실재 공급까지 짧게는 4년, 길게는 재건축 재개발의 경우에는 5년 이상이 걸려 지금 공급계획이 실행된다 하더라도 새정부 마지막이나 다음 정부에서 입주할 수 있다.

두번째가 세제의 정상화다.

종합부동산세를 재산세와 통합하고 다주택자에 대한 양도 소득세를 2년간 배제하며 취득세를 완화하는 방안이다.

또 주택 공시가격을 지난 2020년 수준으로 환원하겠다는 것으로 현 정부가 징벌적인 세제를 도입한 후 서민까지 많은 어려움을 겪은 전철을 밟지 않게하겠다는 의도로 판단된다.

이같이 현 정부가 시행한 대부분의 규제를 완화 하겠다는 공약으로서 시장적인 측면에서 반길 만 한 것으로 보인다.

현 정부의 경우 부동산 세제 강화를 통해 다주택자들이 주택을 내놓은 공급량 증대 방안이지만 결국 이같은 여러 징벌적 세제 강화로는 부동산 안정화를 이루지 못했다.

과거 노무현 정부때 과도한 부동산 규제가 가격 상승으로 이어졌고 현 정부의 부동산 규제도 결국 가격 상승으로 이어졌다.

부동산 시장도 시장이기 때문에 정부의 과도한 규제는 항상 가격 상승이라는 실패로 이어져 시장 중심의 정책으로의 전환을 통해 자율적인 조정 기능을 회복하도록 할 필요가 있다.

세번째 임대차 3법의 일부 수정과 등록임대 사업제도의 제정비를 통한 임대시장의 정상화다.

그동안 논란의 대상이 된 임대차 3법은 폐지 대신 일부 수정을 통해 전셋값을 올리지 않는 사람에게 세제 혜택을 주겠다는 것과 계약 갱신 청구권을 폐지하고 기본 2년으로 하겠다는 것이다.

등록임대 사업제도의 제정비를 통해 임대시장의 활성화하겠다는 공약으로 많은 실수요자들이 반길만한 내용이다.

현 정부는 임대사업자를 주택가격을 올리는 주범으로 봤지만, 임대사업자들도 주택시장의 또 다른 공급자이기 때문에 이들을 위한 규제 보다는 이들이 시장에서 긍정적인 기능을 하기 위한 제도적 보완이 필요할 것으로 보인다.

네번째 LTV규제 완화를 바탕으로 한 금융규제 완화다.

특히 신혼부부와 청년청에 LTV를 최대 80％까지 완화하겠다는 내용이다.

최근 대구는 물론이고 수도권 주택가격의 하락세를 이끈 것이 금융규제로서 이 부분은 상당 부분 보완해야 하며 기존의 LTV뿐만 아니라 DSR규제도 일부 보완이 돼야 한다.

금융시장의 경우 대출 이외에 금리 인상 등으로 시장의 수요자의 어려움이 가중 되고 있다.

우리나라의 경우 LTV관리는 잘되고 있는 편이라 금융위기와 같은 외부 충격에서도 잘 이겨내 왔기 때문에 금융규제 완화가 큰 어려움이 되지 않을 전망이다.

이진우 부동산자산관리연구소장은 “부동산 시장도 시장이기 때문에 시장기능에 의해 공급과 가격이 통제돼야 함에도 그동안 정부의 무리한 시장개입은 가격 상승이라는 사회적 비용을 치뤘다”며 “새정부에 대한 기대감을 키우는 이유는 정부 주도의 부동산 시장이 아니라 시장 중심 시장으로 바뀔 것이라는 기대감이 크기 때문이다”고 말했다. /김영태기자 [e-mail]

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