미분양 1만 가구 속 ‘입주 절벽’⋯대구 부동산 시장 변수 부상

내년 공동주택 입주 84% 급감 전망⋯아파트 대신 오피스텔 투자 수요 이동

대구 범어네거리 아파트 단지 전경. /경북매일DB

대구 부동산 시장에 ‘미분양’과 ‘입주 절벽’이라는 상반된 변수가 동시에 등장하면서 시장 흐름에 대한 관심이 커지고 있다. 단기적으로는 공급 과잉 부담이 이어지고 있지만 향후 신축 아파트 공급이 급감할 것으로 전망되면서 일부 투자 수요가 임대 수익을 기대할 수 있는 오피스텔 시장으로 이동하는 움직임도 나타나고 있다.

최근 한국부동산원과 부동산R114가 공동 발표한 ‘공동주택 입주 예정 물량 정보’에 따르면 대구의 공동주택 입주 예정 물량은 올해 1만 752호에서 2027년 1686호로 1년 사이 약 84% 감소할 것으로 전망된다. 전국적으로도 감소 폭이 큰 수준으로 향후 대구 지역에서 신축 아파트 공급이 크게 줄어들 가능성을 보여준다.

반면 경북은 같은 기간 4739호에서 8095호로 늘어 대구와 경북의 주택 공급 흐름이 엇갈릴 전망이다. 업계에서는 중장기적으로 공급 감소가 신축 아파트 희소성을 높일 수 있지만 단기적으로는 대구에 쌓여 있는 미분양 물량이 시장 회복의 부담 요인으로 작용할 가능성이 크다고 보고 있다.

국토교통부 주택 통계에 따르면 현재 대구의 미분양 주택은 약 1만 가구 수준으로 전국에서도 높은 편이다. 특히 일부 외곽 지역에서는 준공 후 미분양 물량도 적지 않아 시장 부담이 이어지고 있다는 분석이 나온다. 공급 과잉 상황 속에서 향후 공급 감소가 예상되는 ‘시간차 공급 구조’가 형성되고 있다는 것이다.

상업용 부동산 시장에서는 거래 위축이 나타났다. 부동산플래닛의 ‘전국 상업·업무용 빌딩 매매 거래 리포트’에 따르면 올해 1월 경북의 상업용 빌딩 매매 거래량은 73건으로 전월 103건보다 29.1% 감소했다. 거래 금액 역시 675억 원에서 335억 원으로 50.4% 줄어 전국 시도 가운데 가장 큰 감소 폭을 기록했다.

반면 오피스텔 시장에서는 거래 증가 흐름이 확인됐다. 직방이 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 1월 대구 오피스텔 매매 거래량은 80건으로 지난해 같은 달 39건보다 105.1% 증가했다. 경북 역시 60건이 거래돼 전년 동월 대비 87.5% 늘어 전국 평균 증가율을 웃돌았다.

시장에서는 이 같은 거래 증가 배경으로 임대 수익 기대를 꼽는다. 최근 대구 아파트 가격이 조정 국면을 이어가면서 단기 시세 차익을 기대하기 어려워지자 비교적 소액 투자와 월세 수익이 가능한 오피스텔로 투자 수요가 일부 이동하고 있다는 분석이다.

실제 대구 일부 오피스텔의 임대수익률은 연 4~6% 수준으로 형성된 것으로 알려졌다. 특히 산업단지와 업무시설이 밀집한 지역에서는 직장인과 1~2인 가구 중심의 임대 수요가 꾸준해 안정적인 월세 수익을 기대하는 투자자들의 관심이 이어지고 있다.

성서산업단지와 국가산단 인근, 동대구역 주변, 수성구 범어동 업무시설 밀집 지역 등은 직주근접 수요가 꾸준해 오피스텔 거래가 상대적으로 활발한 지역으로 꼽힌다. 일부 단지는 매매가격 대비 월세 수익률이 안정적으로 형성되면서 투자 문의가 이어지고 있다는 것이 지역 중개업계 설명이다.

다만 전문가들은 오피스텔 투자에 대해 신중한 접근이 필요하다고 지적한다. 아파트에 비해 환금성이 낮고 장기적인 가격 상승 여력이 제한적일 수 있기 때문이다.

지역 부동산 업계 관계자는 “대구는 현재 미분양과 기존 입주 물량 부담이 남아 있지만 향후 아파트 공급이 급감하는 구조 변화가 예상된다”며 “오피스텔은 입지와 임대 수요가 확실한 지역을 중심으로 선별적인 접근이 필요하다”고 설명했다.

/김재욱기자 [e-mail]